Alquileres: cuándo puede ingresar el propietario a una vivienda y qué derechos tiene el inquilino
Tras la derogación de la Ley de Alquileres y los cambios introducidos por el DNU 70/2023, muchas condiciones quedaron sujetas a lo pactado entre las partes. Sin embargo, ser propietario no habilita a ingresar libremente a una vivienda alquilada: existen situaciones específicas en las que puede solicitarse o justificarse el acceso.
La derogación de la Ley de Alquileres modificó buena parte de las reglas que regulaban los contratos entre propietarios e inquilinos. A partir de los cambios introducidos por el DNU 70/2023, las partes cuentan con mayor libertad para establecer las condiciones de la locación.
En ese escenario surgió una duda frecuente: ¿el dueño de una propiedad puede ingresar a la vivienda mientras se encuentra alquilada?
La respuesta general es no. Mientras el contrato se encuentra vigente, el inquilino tiene derecho al uso y goce del inmueble y el propietario no puede entrar unilateralmente simplemente por ser el titular de la vivienda.
Sin embargo, existen determinadas circunstancias en las que puede resultar necesario o estar previsto el ingreso del dueño, un administrador o personal encargado de realizar algún trabajo.
Cuándo puede ingresar el propietario
Uno de los principales casos está relacionado con las reparaciones necesarias o urgentes. El Código Civil y Comercial establece que el locador debe conservar el inmueble en condiciones adecuadas para el uso acordado y hacerse cargo de las reparaciones correspondientes cuando el deterioro no sea responsabilidad del inquilino.
Por ese motivo, ante una reparación que requiera acceder a la propiedad, deberá posibilitarse la realización de los trabajos correspondientes.
Otra situación depende directamente de las cláusulas establecidas en el contrato. Propietario e inquilino pueden acordar previamente mecanismos para inspeccionar el inmueble o realizar determinadas visitas, incluyendo condiciones como días, horarios y aviso previo.
También pueden establecerse visitas cuando la propiedad se encuentra en venta o próxima a ser nuevamente alquilada. Pero la existencia de esa posibilidad no significa que el dueño pueda presentarse sin aviso y entrar por su cuenta.
Qué ocurre ante una emergencia
La principal excepción aparece frente a situaciones que impliquen un peligro grave para las personas o para el propio inmueble.
Una pérdida importante de gas, un incendio o una inundación capaz de afectar otras propiedades pueden justificar una intervención inmediata.
El Código Penal contempla la violación de domicilio cuando alguien ingresa contra la voluntad expresa o presunta de quien tiene derecho a excluirlo. Al mismo tiempo, contempla circunstancias excepcionales vinculadas con la necesidad de evitar un mal grave.
Por eso, una emergencia real es diferente de una inspección ordinaria de la vivienda y debe analizarse de acuerdo con las circunstancias concretas.
Una orden judicial también puede habilitar el ingreso
Otro supuesto es la existencia de una orden judicial. El domicilio mantiene su protección legal y, cuando se requiere un ingreso compulsivo, puede ser necesaria la intervención de la Justicia.
En consecuencia, la mayor libertad contractual posterior a la derogación de la Ley de Alquileres no eliminó el derecho del inquilino a utilizar la vivienda sin ingresos arbitrarios del propietario.
La clave está en distinguir entre una visita unilateral y sin autorización, que no queda habilitada por el simple hecho de ser dueño, y aquellas situaciones contempladas en el contrato, vinculadas con reparaciones, emergencias o decisiones judiciales.